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當(dāng)前，我國(guó)住房發(fā)展進(jìn)入一個(gè)新階段，從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，物業(yè)運(yùn)維作為建筑項(xiàng)目建設(shè)全生命周期的重要環(huán)節(jié)，正是“好房子”的核心價(jià)值體現(xiàn)。以數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化為抓手，通過(guò)科技創(chuàng)新、數(shù)字賦能，提升物業(yè)管理現(xiàn)代化水平，更好推進(jìn)物業(yè)服務(wù)現(xiàn)代化，這是未來(lái)物業(yè)行業(yè)發(fā)展的必由之路。

把握時(shí)代需求：現(xiàn)代化物業(yè)管理是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、建造“好房子”的必然選擇

“好城區(qū)”需要“好房子”作為基礎(chǔ)。當(dāng)前，打造宜居、韌性、智慧、安全城市成為社會(huì)廣泛共識(shí)。住房作為城市發(fā)展的重要載體，從安全性、宜居度、承載力上都發(fā)揮著突出作用，“好房子”不再局限于建筑本身的結(jié)構(gòu)和空間布局，其內(nèi)涵已拓展到居住環(huán)境的舒適性、安全性、便捷性以及可持續(xù)發(fā)展性等多個(gè)方面?！昂梅孔印笔侨嗣袢罕妼?duì)美好生活的共同期盼，是好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)的基礎(chǔ)。

“好房子”需要“好物業(yè)”作為支撐。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期的關(guān)鍵部分，與生活品質(zhì)緊密相連，成為衡量“好房子”的關(guān)鍵因素之一。現(xiàn)代化物業(yè)管理賦予“好房子”更加鮮活的生命力，實(shí)現(xiàn)住房和小區(qū)全方位價(jià)值提升。首先是提升服務(wù)品質(zhì)感，現(xiàn)代化物業(yè)管理是房屋及配套設(shè)施設(shè)備穩(wěn)定運(yùn)行和長(zhǎng)期維護(hù)的可靠保障，能夠延長(zhǎng)房屋的使用壽命，確?！昂梅孔印钡奈锢砥焚|(zhì)常住常新、經(jīng)久不衰。其次是提升服務(wù)歸屬感，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)能營(yíng)造良好的社區(qū)環(huán)境和濃厚的人文氛圍，使“好房子”成為充滿溫暖的社區(qū)大家庭。最后是提升服務(wù)安全感，現(xiàn)代化物業(yè)管理通過(guò)合理的資源配置、科技加持以及安全防范措施，保障居民生命財(cái)產(chǎn)安全，推動(dòng)“好房子”實(shí)現(xiàn)安全居住和可持續(xù)發(fā)展的雙重目標(biāo)。

“好物業(yè)”需要“好項(xiàng)目”作為示范。長(zhǎng)沙物業(yè)管理行業(yè)一直在不斷探索創(chuàng)新管理模式，提出“黨建引領(lǐng)、科技賦能、依法治理、依規(guī)辦理”的16字方針，推動(dòng)物業(yè)領(lǐng)域管人、管錢、管事的規(guī)范化、制度化、常態(tài)化。通過(guò)黨建引領(lǐng)，不斷完善構(gòu)建小區(qū)基層治理體系，實(shí)現(xiàn)社區(qū)黨組織、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有效聯(lián)動(dòng)與協(xié)同治理。例如，湖南鵬基物業(yè)在長(zhǎng)沙市21個(gè)小區(qū)建立黨建示范點(diǎn)，通過(guò)黨建引領(lǐng)，充分發(fā)揮黨支部戰(zhàn)斗堡壘作用，4年來(lái)集中整治小區(qū)突出問(wèn)題1200多件。同時(shí)，通過(guò)強(qiáng)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)展技能競(jìng)賽等活動(dòng)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化、規(guī)范化。目前，長(zhǎng)沙已有第一灣、景秀江山家園等一批小區(qū)榮獲全國(guó)和省級(jí)“美好家園”稱號(hào)，物業(yè)管理覆蓋率穩(wěn)步提高，行業(yè)整體形象和服務(wù)水平顯著提升，為“好房子”建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。

領(lǐng)會(huì)本質(zhì)內(nèi)涵：現(xiàn)代化的物業(yè)管理是數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化賦能的新興行業(yè)

現(xiàn)代化物業(yè)管理的本質(zhì)是進(jìn)行行業(yè)變革。當(dāng)前，數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化思維和技術(shù)的飛速發(fā)展深刻影響著物業(yè)管理行業(yè)。系統(tǒng)思維為物業(yè)管理建立了新的行業(yè)生態(tài)，將物業(yè)管理作為建筑全生命周期的重要環(huán)節(jié)進(jìn)行謀劃布局，提升行業(yè)管理和服務(wù)效率。數(shù)字技術(shù)為物業(yè)管理提供了海量的數(shù)據(jù)資源，通過(guò)對(duì)這些數(shù)據(jù)的深入分析和挖掘，實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的精準(zhǔn)管理和科學(xué)決策，打破信息壁壘，搭建起物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等各方之間高效的信息共享和溝通橋梁。智能管理能有效提高物業(yè)管理的效率和質(zhì)量，通過(guò)“自動(dòng)化減人、智能化少人”降本增效。實(shí)現(xiàn)“一次投入，長(zhǎng)期受益”，為業(yè)主帶來(lái)了更加便捷、安全的服務(wù)體驗(yàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以針對(duì)性地提供個(gè)性化服務(wù)，提升業(yè)主的體驗(yàn)感、獲得感、幸福感。

現(xiàn)代化物業(yè)管理的關(guān)鍵是推動(dòng)項(xiàng)目實(shí)踐。變革必須以創(chuàng)新來(lái)推動(dòng)，創(chuàng)新需要深入實(shí)踐。長(zhǎng)沙積極開(kāi)展智慧物業(yè)建設(shè)，取得一系列顯著成果。單項(xiàng)技術(shù)應(yīng)用層面，湖南水清木華物業(yè)在雨花區(qū)運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)項(xiàng)目引入物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)了對(duì)設(shè)施設(shè)備的遠(yuǎn)程監(jiān)控和智能化管理；湖南保利物業(yè)在保利香檳國(guó)際項(xiàng)目引入智能傳感器，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)電梯運(yùn)行狀態(tài)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并排除故障隱患，有效保障電梯安全；萬(wàn)科物業(yè)在桔園小區(qū)引入大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，通過(guò)分析業(yè)主報(bào)事數(shù)據(jù)，提前預(yù)測(cè)可能出現(xiàn)的問(wèn)題，安排維修保養(yǎng)，實(shí)現(xiàn)從被動(dòng)服務(wù)向主動(dòng)服務(wù)的轉(zhuǎn)變。在綜合應(yīng)用層面，湖南東方紅科技創(chuàng)新中心項(xiàng)目全過(guò)程應(yīng)用“BIM+裝配式”技術(shù)，通過(guò)竣工輕量化BIM模型導(dǎo)入智慧運(yùn)維平臺(tái)，在數(shù)字世界還原園區(qū)物理世界，再利用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)園區(qū)人員、車輛等20余項(xiàng)智慧運(yùn)營(yíng)管理。

現(xiàn)代化物業(yè)管理的難點(diǎn)是解決當(dāng)前問(wèn)題短板。在推動(dòng)物業(yè)管理現(xiàn)代化過(guò)程中，遇到以下三個(gè)問(wèn)題：缺少標(biāo)準(zhǔn)化的軟件工具。隨著數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化思維的廣泛傳播，一批具有行業(yè)前瞻性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)已開(kāi)始探索使用軟件工具進(jìn)行物業(yè)管理。目前，由于數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一性及傳感設(shè)備兼容性等問(wèn)題，導(dǎo)致相關(guān)軟件工具建成后沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；缺少源頭式的管理措施。目前，大部分工程項(xiàng)目由物業(yè)服務(wù)單位承接項(xiàng)目運(yùn)維工作，竣工交接過(guò)程僅承接建設(shè)項(xiàng)目實(shí)體，物業(yè)單位建設(shè)運(yùn)維相關(guān)平臺(tái)時(shí)，需要進(jìn)行二次翻模及傳感器鋪設(shè)，導(dǎo)致項(xiàng)目數(shù)字化、智能化管理進(jìn)展艱難；缺少全過(guò)程的數(shù)據(jù)支撐。物業(yè)管理涉及整個(gè)項(xiàng)目實(shí)體，物業(yè)運(yùn)維單位僅通過(guò)項(xiàng)目圖紙、文字檔案無(wú)法快速了解項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程，導(dǎo)致管理容易發(fā)生疏漏、增加運(yùn)營(yíng)成本。

明晰實(shí)施路徑:以開(kāi)發(fā)企業(yè)為龍頭，為主體推動(dòng)數(shù)智物業(yè)策劃建設(shè)管理全過(guò)程應(yīng)用

在充分把握背景和行業(yè)發(fā)展本質(zhì)的基礎(chǔ)上，長(zhǎng)沙通過(guò)一系列思考和實(shí)踐，明確以數(shù)智物業(yè)為具體表現(xiàn)形式的現(xiàn)代化發(fā)展目標(biāo)，走出了一條符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的科學(xué)路徑。主要包括五大環(huán)節(jié)：

源頭策劃：將現(xiàn)代化物業(yè)管理思維貫穿項(xiàng)目全生命周期。項(xiàng)目業(yè)主是現(xiàn)代化物業(yè)管理落地實(shí)施的“源頭活水”。業(yè)主單位要將自己視為“一把手”，將現(xiàn)代化物業(yè)管理項(xiàng)目視為“一把手工程”，從一開(kāi)始就將數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的“基因”植入項(xiàng)目全生命周期，將數(shù)智物業(yè)融入項(xiàng)目整體規(guī)劃，構(gòu)建完整閉環(huán)管理體系。在項(xiàng)目定位時(shí)，應(yīng)充分考慮未來(lái)業(yè)主需求和市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，明確數(shù)智物業(yè)的功能定位和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。要在長(zhǎng)沙智能建造五大應(yīng)用場(chǎng)景中選擇4.0應(yīng)用場(chǎng)景，以“BIM+裝配式”為基礎(chǔ)，增加數(shù)智運(yùn)維功能。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，業(yè)主單位應(yīng)監(jiān)督施工單位全方位落實(shí)數(shù)智物業(yè)規(guī)劃，全過(guò)程應(yīng)用BIM技術(shù)，保障數(shù)據(jù)可追溯；落實(shí)物聯(lián)網(wǎng)傳感器的安裝，確保功能可實(shí)現(xiàn)。比如，目前湖南雄天集團(tuán)的青云上府項(xiàng)目，業(yè)主從項(xiàng)目開(kāi)始就整體規(guī)劃數(shù)智物業(yè)建設(shè)，聘請(qǐng)湖南中星智建作為數(shù)智物業(yè)平臺(tái)建設(shè)單位，確保前期設(shè)計(jì)到后期運(yùn)維無(wú)縫銜接。

建造創(chuàng)新：發(fā)揮[（BIM+M）+EPC]新型建造方式和建設(shè)管理模式優(yōu)勢(shì)。當(dāng)前的房地產(chǎn)領(lǐng)域，單項(xiàng)的新材料、新技術(shù)、新工藝取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，但是碎片化的管理方式，與“工業(yè)化、數(shù)字化、綠色化、集約化”的要求卻大相徑庭。[（BIM+M）+EPC]新型建造方式和建造管理模式把現(xiàn)代建設(shè)鏈條體系中的關(guān)鍵主體進(jìn)行重新整合，市場(chǎng)主體資源共享，實(shí)現(xiàn)“1+1+1>3”,為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的綠色化、工業(yè)化、數(shù)字化、智能化以及安全可控奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。同樣，該模式在數(shù)智物業(yè)建設(shè)中也發(fā)揮著明顯優(yōu)勢(shì)。BIM能夠?qū)崿F(xiàn)建筑信息的數(shù)字化集成，為項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)管理提供數(shù)據(jù)支撐。M（部品部件生產(chǎn)）在項(xiàng)目設(shè)計(jì)前端就提前介入，深度參與聯(lián)合協(xié)同設(shè)計(jì)，將后期物業(yè)管理的實(shí)際需求充分融入到前期項(xiàng)目策劃環(huán)節(jié)，確保項(xiàng)目建設(shè)精準(zhǔn)契合后期運(yùn)維的期望。EPC模式能夠降低項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的溝通協(xié)調(diào)成本，確保項(xiàng)目整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，助力數(shù)智物業(yè)建設(shè)的系統(tǒng)性和協(xié)同性，實(shí)現(xiàn)從設(shè)計(jì)到運(yùn)營(yíng)的順暢對(duì)接。

數(shù)字設(shè)計(jì)：以BIM正向設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)物業(yè)運(yùn)維管理的數(shù)字孿生。BIM技術(shù)的核心價(jià)值在于其獨(dú)特的可視化表達(dá)能力和信息整合共享功能。項(xiàng)目業(yè)主要將BIM技術(shù)的應(yīng)用貫穿項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程，引入優(yōu)質(zhì)設(shè)計(jì)單位開(kāi)展BIM正向設(shè)計(jì)，為后期運(yùn)維打下良好基礎(chǔ)。開(kāi)展數(shù)字化交接。BIM模型可以把竣工信息以數(shù)字化方式交接到運(yùn)維階段，對(duì)建筑資產(chǎn)進(jìn)行自動(dòng)化管理。通過(guò)對(duì)資產(chǎn)數(shù)據(jù)信息的掌握，協(xié)助運(yùn)營(yíng)人員科學(xué)制定維護(hù)、維修計(jì)劃，提高管理效率，降低管理成本。開(kāi)展可視化嵌入。利用BIM可視化技術(shù)對(duì)建筑空間進(jìn)行管理，建立數(shù)字孿生空間，使空間使用效率得到最大優(yōu)化，提高建筑資產(chǎn)的使用價(jià)值。開(kāi)展智能化預(yù)警。將BIM成果提交給智慧物業(yè)、智慧消防等數(shù)智平臺(tái)，通過(guò)對(duì)建筑燃?xì)獍踩?、消防安全、結(jié)構(gòu)安全輔之以智能感知與傳輸設(shè)備，進(jìn)行可視化管理和預(yù)測(cè)、預(yù)報(bào)、預(yù)警，提升物業(yè)管理水平，保障建筑運(yùn)維安全。

平臺(tái)布置：推動(dòng)物業(yè)管理平臺(tái)與智能設(shè)施設(shè)備的物聯(lián)感知應(yīng)用。物業(yè)管理平臺(tái)是數(shù)智物業(yè)運(yùn)維的載體，智能物聯(lián)感知設(shè)施設(shè)備為物業(yè)管理平臺(tái)提供數(shù)據(jù)來(lái)源，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況同步安排物業(yè)管理平臺(tái)與物聯(lián)感知設(shè)施設(shè)備建設(shè)，確保平臺(tái)有據(jù)可依，穩(wěn)定可靠。一方面，物業(yè)管理平臺(tái)應(yīng)基于項(xiàng)目BIM輕量化竣工模型，對(duì)物業(yè)服務(wù)全過(guò)程進(jìn)行可視化平臺(tái)開(kāi)發(fā)，涵蓋資產(chǎn)空間、綜合安全、設(shè)施設(shè)備、業(yè)主服務(wù)等功能，確保功能齊全、操作簡(jiǎn)便、數(shù)據(jù)安全。另一方面，智能物聯(lián)感知設(shè)施設(shè)備要能滿足物業(yè)管理平臺(tái)功能需求，實(shí)現(xiàn)人機(jī)互聯(lián)，數(shù)據(jù)共享?！耙晃镆淮a，一物一檔”，建立設(shè)施設(shè)備數(shù)字檔案，“實(shí)時(shí)監(jiān)管、一碼巡檢、一碼維護(hù)、一碼查檔、一碼養(yǎng)護(hù)”，實(shí)現(xiàn)設(shè)備全過(guò)程閉環(huán)管理，保障設(shè)施設(shè)備使用壽命。

智能管理：用“人工智能+數(shù)智物業(yè)”平臺(tái)實(shí)現(xiàn)全天候智慧安全巡檢。安全是物業(yè)運(yùn)維的“頭等大事”，當(dāng)前，人工智能技術(shù)飛速發(fā)展，人工智能技術(shù)運(yùn)用于物業(yè)運(yùn)維安全管理將有效避免安全事故發(fā)生。分析式人工智能可利用圖像識(shí)別、語(yǔ)音識(shí)別等技術(shù)，實(shí)現(xiàn)可疑人員身份安全、電梯運(yùn)行安全等分析。決策式人工智能利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，自動(dòng)將分析結(jié)果轉(zhuǎn)化為具體的決策建議，從而解決燃?xì)庑孤栋踩⑾浪畨喊踩?、電線老化漏電安全、排水接駁滲漏安全等運(yùn)維問(wèn)題。隨著數(shù)字化的不斷推進(jìn)，人工智能將為智慧運(yùn)維提供更高效、更精準(zhǔn)的解決方案。

運(yùn)用數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化思維，推動(dòng)物業(yè)項(xiàng)目全生命周期現(xiàn)代化管理是大勢(shì)所趨、大潮所向。長(zhǎng)沙將以創(chuàng)新之為、實(shí)干之姿，推動(dòng)物業(yè)管理提水平、上臺(tái)階，不斷提升市民的幸福感、獲得感、安全感。